sábado, 22 de marzo de 2014

Prensa | Ciudad | POR LOS PASAJES, PERO EN CONTRA DEL TEJIDO

La Legislatura porteña aprobó una ley que manda que en aquellas manzanas donde una de las fachadas sea un pasaje, la altura permitida para construir será la que tenga el frente de esta última, alterando el tejido urbano.
* Por Magdalena Eggers * Arquitecta especialista en normativa
POR LOS PASAJES, PERO EN CONTRA DEL TEJIDO Una ley que acaba de aprobarse en la Legislatura porteña propone igualar la altura de edificación para todas la manzanas que tengan uno de los lados frentistas a un pasaje, con la altura de este último. A pesar de las voces que se levantaron en la audiencia pública advirtiendo el impacto que generará sobre el tejido de la ciudad, ya de por sí heterogéneo. Solo falta que se publique en el Boletín Oficial para que entre en vigencia.
 “Vías de ancho reducido” llaman a los pasajes en esta ley, que involucra a vías de ancho menor a 13 metros con tramos de hasta 5 cuadras. Según los diccionarios temáticos, un pasaje es “un paso público entre dos calles, algunas veces cubierto”, o una “calle estrecha y corta o pasadizo”.
 ¿Cómo es que surgieron los pasajes, con anchos menores a los de las calles? Casi siempre por motivos especulativos: los propietarios quisieron obtener mayor provecho en el loteo de sus parcelas, ya que al dividir las manzanas en dos o cuatro partes obtenían muchos más terrenos, aunque fueran más cortos. A escala de esas pequeñas manzanas, el pasaje fue una versión reducida de la calle. En otros casos fue directamente la intervención a nivel urbano de emprendimientos, generalmente de vivienda social, lo que los fueron generando, y surgieron barrios enteros como el Rawson o el Cafferata. En muchas oportunidades rompiendo la cuadrícula instaurada por las Leyes de Indias, como en Parque Chas. Existen además unos pocos pasajes cuyo origen particular tiene que ver con su antigüedad y no con el tamaño de las manzanas, como Paysandú al 100, o Vidal al 1500-1600. ¿Qué tiene de especial un pasaje? Su ancho reducido conforma un ámbito especial, en el que la escala humana es la protagonista, y los frentes de los edificios generan un escenario adecuado para la obra de intercambio e interrelación de sus habitantes, a decir de Jürgen Habermas. Como la altura de la edificación depende de una relación con el ancho de calle, el Código de Planeamiento Urbano lo ha protegido. También se tuvo en cuenta para los edificios de esquina, de manera que la altura permitida para las otras calles limite su presencia en el pasaje (lo que llamamos “rivolta”). Por último, por más pequeño que sea el pulmón en esas manzanas, en el contrafrente los edificios deben respetar una tangente para que las alturas autorizadas sobre las calles más anchas no impacten contra la edificación más baja del pasaje.
   ¿Cuál es el problema entonces?
MUCHAS DE ESTAS MANZANAS NI SIQUIERA TIENEN PULMÓN por lo exiguas, y se puede construir un paredón –sobre todo si la otra calle es una avenida o pertenece a un distrito más permisivo– que atenta contra el sentido común y quita toda posibilidad de asoleamiento a sus vecinos. Situación agravada por la realidad de que muchas de las construcciones no cumplen con los requisitos establecidos en el Código de Planeamiento, antes mencionados.
   ¿Qué solución se propone?
La Legislatura aprobó igualar la altura máxima permitida para el pasaje, para toda la manzana si uno de sus lados es un pasaje incluido en esta ley, solución no muy feliz si se analiza el tejido de la ciudad ya de por sí heterogéneo. O sea, si sobre la avenida Rivadavia se permiten 38 metros de altura, ésta se reducirá drásticamente a 12 metros al 5500 (lado impar), al 5600 será de nuevo de 38 m, al 5700 (lado impar) baja nuevamente a 12 y al 5900 vuelve a permitir 38 m. Nada serio. Ni parece seria la selección arbitraria de los tramos de pasajes incluidos: más de mil, algunos tomados aunque tengan más de 5 cuadras, otros no tomados aunque tengan menos de 13 m de ancho, ciertos pasajes por ser frentistas a ferrocarriles y otros descartados por el mismo motivo. Hay olvidos gruesos como los pasajes Luis Dellepiane o Mason. No parecen serios tampoco los estudios previos que llevaron adelante este proyecto, plagados de errores al tomar las alturas, los distritos, los retiros de frente y las tangentes en contrafrente. Y que evitaron además hacer un estudio del impacto que generaría esta propuesta sobre la trama urbana.
   ¿Cómo se soluciona?
Muchos de los pasajes tuvieron un estudio particular previo, y como resultado fueron protegidos como AE (Arquitectura Especial) o APH (Area de Protección Histórica). Es decir, analizados y caracterizados especialmente, en honor al paisaje en el que participan. Muchos otros simplemente se protegerían haciendo cumplir las normas.
PERO DEBERÍAN ENCONTRARSE SOLUCIONES ALTERNATIVAS PARA LOS CASOS EN LOS QUE LA MANZANA NO TIENE PULMÓN sobre todo si limitan en sus fondos con distritos de mayor densidad. Podrían, por ejemplo, existir espacios fuelle que amortigüen el impacto. Tenemos casos que sientan jurisprudencia, como el propuesto para los pasajes de atrás de la avenida Salvador María del Carril y convendría evaluar sus resultados. Hay suficientes técnicos experimentados a los que consultar para conseguir una ciudad más justa y armoniosa, que es a lo que apunta el Plan Urbano Ambiental. ¿O es mejor raparse la cabeza para que estemos todos igualitos?
25.11.2013 | Clarin.com | Opinión

sábado, 8 de marzo de 2014

Prensa | Ciudad | MANZANAS ATÍPICAS


19.03.14 | Caballito | LA JUSTICIA PORTEÑA CLAUSURO UNA OBRA EN UN BARRIO PROTEGIDO
FRENO A UNA CONSTRUCCIÓN ILEGAL
La actitud de los vecinos permitió poner un límite, al menos por ahora, a la voracidad de las constructoras. Después de nueve años de reclamos, lograron que un juez pare la obra, que ya excedió las medidas permitidas por las normas.
La construcción ilegal, en Cachimayo y José
Bonifacio, Caballito
Por Eduardo Videla

En la ciudad de Buenos Aires, los vecinos deben estar en alerta y los jueces, dispuestos, para frenar los avances de las empresaS constructoras sobre espacios protegidos, donde los ojos de organismos de control parecen hacer la vista gorda. Esta vez fue en el edificio en construcción de la calle Cachimayo 595, en Caballito, donde la Justicia ordenó paralizar la obra en la que se levantaba un edificio que pretende llegar a los nueve pisos en una manzana donde está prohibida la construcción de planta baja y dos pisos.

La historia de esa edificación ilegal se remonta a 2005. El propietario de ese inmueble demolió la vivienda sin hacer la consulta correspondiente para las construcciones de esa manzana, catalogada en ese momento como Area de Protección Histórica. Los vecinos hicieron la denuncia administrativa y, en forma paralela, el responsable de la obra, arquitecto Pablo Cabello, presentó los planos de la nueva construcción considerando al inmueble con la zonificación R2aII, que permite edificar hasta nueve pisos. Esa es la zonificación de las manzanas vecinas, pero no de la delimitada por Cachimayo, José Bonifacio, Nicolás Videla y el pasaje La Nave, donde está la vivienda en cuestión, considerada en ese momento como APH, es decir, con protección histórica.

“Esta es una MANZANA ATÍPICA, tiene 50 metros por 50 y allí hay tres casas de estilo art decó, diseñadas por el arquitecto Alejandro Virasoro”, explicó a este diario la arquitecta Fabiana Martínez, del grupo de vecinos denunciantes. Pero luego, en julio de 2005, la Legislatura modificó el Código de Planeamiento y dispuso para ese sector del barrio la zonificación R1B1, que permite una altura máxima de 14,60 metros y un Factor de Ocupación del suelo igual a 1 (FOT 1), lo que quiere decir que no se pueden construir más metros cuadrados que la superficie del terreno, en este caso, alrededor de 100 metros cuadrados. Aunque el barrio ya no tiene protección histórica, si las viviendas son anteriores a 1940, se debe pedir autorización al Area de Patrimonio antes de su demolición.

Las denuncias en aquel momento surtieron efecto: en agosto de 2005, la administración porteña ordenó la paralización de la obra por no cumplir con el procedimiento previsto para las APH. Pero las cosas no terminaron ahí. Los vecinos recuerdan que en mayo de 2009, el Gobierno de la Ciudad realizó una inspección y comprobó que la obra estaba paralizada y al año siguiente, el arquitecto Cabello se desligó formalmente de la obra. Y en 2012, un inspector clausuró la obra por falta de carteles y de pantallas de protección, en lo que los denunciantes consideran una “maniobra fraudulenta”, ya que “es inadmisible clausurar una obra que el propio gobierno había considerado paralizada”. La denuncia contra el inspector está radicada en la Unidad Fiscal Zona Sur.

Esa maniobra se explica –según los denunciantes– por lo que ocurrió después: se colocó el cartel de obra y las pantallas y la clausura fue levantada; en enero de este año comenzaron tareas de limpieza en la obra y los encargados de la construcción informaron que se iba a construir el proyecto original, de 2005, con cada uno de sus nueve pisos.

“La obra es ilegal, porque después de tres años de paralización de la obra, se cae el permiso y debe iniciarse un nuevo registro de obra. Por lo tanto, el profesional que interviene debe adecuar el proyecto a la nueva zonificación, R1BI, en lugar de la anterior, que permitía más altura y superficie construida”, dice la arquitecta Victoria González, del grupo denunciante, a Página/12.

El juez en lo Contencioso Administrativo y tributario Osvaldo Othegy, después de considerar los argumentos de los vecinos, resolvió que corresponde dictar la medida precautelar con el fin de “evitar que se torne ilusorio el derecho reclamado por la parte al tiempo de resolver la medida cautelar requerida”. Es decir, si la empresa sigue construyendo y el juez resuelve que la obra es ilegal, ya será demasiado tarde para frenar una edificación ya levantada o habrá que ordenar su demolición.

Por lo tanto, el juez ordenó al Gobierno de la Ciudad que “proceda a paralizar inmediatamente la obra” de Cachimayo 595; además le pidió al Ejecutivo copia certificada del expediente de habilitación de la obra, así como un informe de quiénes son los propietarios y responsables de la misma. La propiedad figura a nombre de Fiduciaria Buenos Aires SA, que ya habría apelado la medida judicial.

La obra quedó paralizada, por el momento, con el encofrado de madera para el tercer piso aún sin rellenar con hormigón. Los vecinos siguen en alerta, porque la pelea contra la
s construcciones ilegales parece no terminar nunca. “El daño ya está hecho, pero no queremos que sea mayor”, afirmó Martínez.

Prensa | Caballito | Un fallo ejemplar, Casa de Carriego

29.03.14 | Un fallo ejemplar
El juez Trionfetti ordena a la Ciudad reconstruir la Casa Carriego y expone la improvisación y altanería con que se trata el patrimonio. El envío de la causa al fuero Penal, la completa arbitrariedad de lo que hace el CAAP
El amparo
El CAAP
Testimonios
El fallo
Ver nota en www.pagina12.com.ar | suplementom2@yahoo.com

CELEBRAMOS ESTE FALLO EJEMPLAR!
Vecinos, este es un fallo paradigmático! Felicitamos a todos los que bregaron por su obtención!!! Lo celebramos con mucha alegría. Para que preservemos juntos nuestro barrio, te invitamos a colaborar informándonos de las construcciones patrimoniales, de las muchas que tenemos en Caballito.
SOS Caballito: soscaballito@gmail.com | www.sos-caballito.blogspot.com | www.soscaballito.com.ar

domingo, 2 de marzo de 2014

Prensa | Ciudades | TORRES. La problemática de edificación en torre.

ES POSIBLE RECONOCER ENTRE LOS ACTORES INVOLUCRADOS A LOS AGENTES QUE OPERAN EN EL MERCADO DEL SUELO, COMO INMOBILIARIOS, LOS DESARROLLADORES, EL ESTADO Y LOS VECINOS PRÓXIMOS A LAS NUEVAS TORRES, ENTRE OTROS.
Por Laura Calabro / Laura Marcos / Sabrina Lezama / Mirta Lezcano / Nacho Sánchez / Jorge Yagusz
Estudiantes de Urbanismo de la Universidad Nacional de General Sarmiento
El fenómeno de las torres en la ciudad de Buenos Aires
... La ciudad que hoy podemos observar es el resultado de la aplicación de leyes que en distintos momentos trataron de reflejar la ideología que regía a una época, como por ejemplo la de construir una ciudad nueva sobre la ciudad existente.
... Estas intervenciones generan un impacto sobre la estructura socio-económica y ambiental de la ciudad, afectando a los vecinos: presionando el entorno; generando conos de sombra; destruyendo el paisaje; reduciendo los espacios verdes; incrementando la polución del aire y los ruidos molestos; acentuando los problemas de tránsito y transporte; aumentando la densidad de población; saturando los servicios básicos esenciales (luz, gas, cloacas); etc.
Desde esta perspectiva, es indispensable un papel protagónico del gobierno local promoviendo un ordenamiento territorial que pondere la calidad de vida, los servicios y el medio ambiente.